¿Qué negoció Sergio Zapata Vales con OPB para no municipalizar?

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Carlos Barrachina Lisón
21 de junio del 2021

El dí­a 12 de diciembre del 2008, el municipio de Othón P. Blanco (OPB) autorizó la licencia de construcción del fraccionamiento ”Andara Club Residencial». Se seí±alaba en el documento que el área total era de 266,908.60 m2, de los cuales la superficie neta era de 192,522.38m2. Lo autorizado comprendí­a 400 lotes para vivienda habitación (110,681.48m2), 22 lotes para uso comercial (45,084.46m2), 13 lotes de donación (19,736.58m2), 1 lote de equipamiento (17,019.86m2) y vialidades (74,386.22m2). Según el mismo documento la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo, vigente en el momento de la constitución de Andara, seí±ala en su artí­culo 72, ”el desarrollador y/o fraccionador deberá municipalizar el fraccionamiento y las obras de uso público que le correspondan, debiéndolas entregar al municipio de Othón P. Blanco».
La misma Ley, que como se ha seí±alado estaba vigente en ese momento, en su artí­culo 60 afirma: ”El fraccionador tendrá la obligación de ceder a tí­tulo de donación al Municipio donde queda ubicado el fraccionamiento, las superficies destinadas para parques, mercados, escuelas, puestos de policí­a u otros servicios públicos similares, de conformidad a lo expresado en la autorización, y que serán como mí­nimo: (…) En los fraccionamientos habitacionales urbanos, la donación comprenderá el 15% de la superficie neta de los mismos». En su artí­culo 63 aí±ade además que se deben ceder también las ví­as públicas y superficie destinadas a servicios públicos.
En el artí­culo 20 de la misma disposición se seí±ala las obras mí­nimas de urbanización que se exigirán son las siguientes: a) Red de abastecimiento de agua potable y tomas domiciliarias dotadas de medidor, con las caracterí­sticas que seí±ale la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo. b) Red de Alcantarillado sanitario y salidas domiciliarias de albaí±al, y en caso de requerirse planta de tratamiento de aguas negras, de conformidad con las caracterí­sticas que seí±ale la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo. c) Red de electrificación y alumbrado público con lámparas de tipo urbano o sub urbano de vapor de sodio o mercurio, o similar, de conformidad con las normas técnicas de la Comisión Federal de Electricidad. f) Nomenclatura visible y uniforme en calles, de conformidad al modelo aprobado por la Secretarí­a Estatal de Obras y Desarrollo Urbano. g) Arbolado, jardinerí­a y ornato en los espacios reservados para jardines y ví­as públicas. h) Las obras de infraestructura primaria previstas que afecten al fraccionamiento o las que se requieran para la incorporación del mismo al área urbana.
Por su parte en la actual ley de Acciones Urbaní­sticas del Estado de Quintana Roo, se ratifica la obligación por parte de los fraccionadores de municipalizar los desarrollos urbaní­sticos que hayan promovido. Según su artí­culo cuarto ”Municipalización» es el ”acto formal de entrega-recepción de obras, mediante el cual el Municipio asume las obligaciones de prestar servicios públicos en un nuevo desarrollo». En su artí­culo 83 se ratifica las condiciones para cumplir con esta acción que da por terminada la construcción de un fraccionamiento y su integración a la vida normalizada de una ciudad: ”La municipalización de los nuevos desarrollos estará a cargo de los Municipios donde éstos hayan sido construidos. Dicho proceso sólo será procedente a solicitud del promotor o propietario, cuando demuestre que se cuenta con: I. En su caso, la Constancia Municipal de Terminación de las Obras de Infraestructura; II. Constancia Municipal de Terminación de Obras de Urbanización, que incluya, en su caso, la conclusión de las obras de adaptación y mitigación; para el caso de que la misma se hubiere otorgado en forma parcial por las etapas del fraccionamiento, se deberá de contar con cada una de ellas y no será necesario la expedición de una global; III. El comprobante de las garantí­as por vicios ocultos; IV. La documentación que acredite la entrega a la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de la red de distribución de agua potable, y de la red de drenaje sanitario, y V. La documentación que acredite la entrega a la Comisión Federal de Electricidad de la red de distribución de energí­a eléctrica».
Como se seí±ala en la sentencia 28/2020, emitida por el tribunal colegiado de Cancún; esta municipalización, no ha sido concluida, después de más de 10 aí±os, por la falta de voluntad de Sergio Zapata y la omisión tanto de CAPA como del ayuntamiento de OPB; tanto por la falta de entrega de la red de agua potable por una parte, como por la falta de supervisión y acciones por parte del municipio para que se cumpla con la obligatoriedad de la municipalización.
Puede seí±alarse que existen claras pruebas que muestran el dolo, y la falta de voluntad de cumplir con la reglamentación. También de que el servicio de agua, ligado al de mantenimiento en las facturas a los colonos, ha sido utilizado como medida de presión/ extorsión por parte del fraccionador para mantener un público cautivo, y lograr que sus empresas no tengan competencia en la prestación de los servicios de mantenimiento en Andara.
Una de las pruebas claras que esa falta de voluntad por cumplir la normatividad, y quizás de connivencia con las autoridades del municipio de Othón P. Blanco, se encuentra en la escritura pública 1326, del 21 de junio del 2013 (firmada a dí­as de las elecciones municipales), por el que la empresa ”En tu Hogar», representada por Sergio Zapata le hace entrega al municipio de 12 áreas de donación, que suponen el 8.4% de la superficie neta del fraccionamiento. La irregularidad es clara. Por una parte, la empresa estaba obligada a entregar un mí­nimo del 15% y se quedó muy corta en este meta; sin embargo, lo más grave es que el municipio renunció de forma expresa al área de donación número 13, que curiosamente es en donde se encuentra el pozo en el que Sergio Zapata extrae el agua, en donde tení­a la concesión de la CONAGUA. A la letra en la escritura se seí±ala: ””Las partes» acuerdan que el predio ubicado en la manzana 83, lote 01, seguirá siendo propiedad de la empresa mercantil ”EN TU HOGAR S.A de CV», comprometiéndose en este acto a seguirlo conservándolo como espacio de área verde, destinado al aprovechamiento de aguas subterráneas y realizar obras de perforación, cuya concesión fue otorgada por la Comisión Nacional del Agua».
Sergio Zapata no sólo no entregó al municipio el 15% de las áreas de donación obligada; sino que se quedó, en acuerdo con el municipio con el lote de extracción del agua. Tampoco entregó las vialidades, que le obliga la ley, ni la infraestructura para distribuir el agua potable. Por otra parte, el lote destinado a equipamiento, que también está obligado a entregar, ni siquiera fue considerado.
¿Qué motivó a que el municipio tomara esta decisión? La verdad es que es de difí­cil justificación. Curiosamente tanto el notario que firmó esa escritura, como el presidente municipal tienen una casa habitación en el fraccionamiento Andara.

Graciela Machuca

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